新型コロナウィルスで事業所の家賃はどうなるのか？？　その１　～契約書のここをチェック～

こんにちは。
万和（ばんな）法律事務所の福本隆史です。

新型コロナウィルスの影響で，家賃の減額交渉を受けた・受ける可能性のある大家の方，減額交渉をしたいテナントの方に向けて解説をしています。

ここで記載していることはあくまで解釈の一般論だとか私見も含まれています。個別具体的な事例によって結論も異なり得ることをご了承の上，読み進めて下さい。

家賃の滞納は絶対にしない（テナント向け）

家賃の支払いが厳しいからといって，大家の許可等を経ずに新型コロナウィルスを理由に家賃の支払いをしないということはやめておいた方が良いです。

場合によっては，賃貸借契約を解除されて，店舗として使用できないばかりか，スケルトンでの引渡を求められ原状回復費用の負担が必要となったり，保証人へ未払い賃金や原状回復費用の請求がなされるなどの最悪の事態となります。

まずは契約書を確認しましょう

契約書の中に，たまに，「（不可抗力による）免責」などの条項があったりします。

大抵は，契約書の真ん中～後ろの方に書いてることが多いです。
まずは，そこを確認して，減額の根拠となるかを確認する必要があります。

一口に「不可抗力」関係の条項でも，色々な書きぶりの条項があります。

以下，例を紹介します。

天変地変その他不可抗力により，本ビルの全部又は一部が，滅失若しくは破損して，本件物件の使用が不可能となった場合には，本契約は当然に効力を失うものとする。
天変地変，盗難その他貸主の責に帰し得ない事故により，借主が被った損害については貸主はその責を負わない。
天変地変，疫病，その他不可抗力により，本物件の使用が不可能となった場合において，貸主はその責を負わない。

感覚的には，３のように「疫病」と書いているケースは珍しい気がします。

１．は，家賃の減額などではなくて，契約の「終了」の話です。また，コロナで物件が「滅失」や「破損」とまでいえるかというと，大変微妙なところです。
つまり，家賃の減額の根拠にはならなさそうです。

２．は，本来，賃貸物件内で生じた損害を賠償する責任がないことを想定した条項です。「その責」＝「家賃の減額」に応じなくて良いとも捉えられますが，「コロナによる休業期間中の家賃」＝「借主が被った損害」とまでは言えないので，この条項を根拠に減額に応じなくて良い一般的な解釈とまではいえなさそうです。

３．が入っていると，「疫病」にコロナが入るのかは解釈に争いがありそうですが，貸主が負う「使用収益させる義務」＝「その責」を負わない，すなわち，「減額に応じる必要がない」と読むのが通常でしょう。

契約書に解釈の余地があるか

上で書いてきたように，契約書では，抽象的に書いていればいるほど，解釈の余地が出てきます。
つまり，交渉の余地が生じるのです。
今回のコロナのようなパンデミックで営業を自粛せざるを得なかった場合，家賃を全額払わなければならないのか（大家側からいうと，全額受け取ることが出来るのか）ということまで明確に想定している契約書は少ないと思います。
そして，交渉出来る余地がどれほど大きいかは，定め方がどれほど抽象的かと，本来想定していると思われることとどれだけ離れているかによって判断して下さい。